土地の相続税を計算するにあたって、路線価という指標を調べる必要があります。
ですが、土地の相続を初めて行う方にとっては、路線価の調べ方や計算方法などを確認するだけでも一苦労のはずです。
そこでこの記事では、土地の相続に必要な路線価について深掘りしていきます。
- そもそも相続税路線価とは
- 相続税路線価を調べる方法とは
- 路線価を使った相続税評価額の計算方法とは
これらのような疑問について、具体例を用いながら解説していきます。
路線価がない場合や、路線価の補正が必要となる場合の計算方法も解説しているので、ぜひ参考にしてください。
相続税路線価とは
相続税路線価とは、「相続税評価額を算出するために定められた土地の価格」のことを指します。
毎年7月頃になると、国税庁が道路ごとの価格を公表しますので、それをもとに相続税評価額を計算していきます。
そのため、時期によって相続税路線価は変動し、計算するにあたっては死亡年度の路線価を用いなければなりません。
適切な相続税評価額を算出するためにも、まずは路線価について理解を深めていきましょう。
固定資産税路線価との違い
相続税路線価と似たような意味で、「固定資産税路線価」という言葉が使われていますが、詳細や用途は大きく異なります。
〈相続税評価額と固定資産税路線価の違い一覧表〉
| 比較項目 | 相続税路線価 | 固定資産税路線価 |
|---|---|---|
| 求められる評価額 | 土地の相続税評価額 | 土地の固定資産税評価額 |
| 利用される税金 | 相続税、贈与税 | 固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税 |
| 評価全体 | 国税庁 | 市町村（東京23区は東京都） |
| 評価頻度 | 毎年 | 3年に1回 |
| 価格時点 | 1月1日 | 基準年（3年ごと）の1月1日 |
| 公表時期 | 毎年7月ごろ | 基準年の4月ごろ |
| 価格水準 | 公表価格の80%程度 | 公表価格の70%程度 |
引用：相続税路線価と固定資産税路線価の違いは？ 相続税の土地評価の注意点も解説｜相続会議
固定資産税路線価は固定資産評価額を算出するための価格であり、評価全体は市町村が担っています。
評価頻度は3年に1回なので、その3年ごとに合わせて価格が変動していきます。
相続税路線価と使用用途は大きく異なるため、誤って認識しないよう違いを押さえておくことが重要です。
相続税路線価を調べる方法
相続税路線価を調べる方法として、以下の3つが挙げられます。
それぞれ確認方法や使い方が異なるため、用途に合わせて使い分ける必要があります。
3つを比較したうえで利便性が高い方法を採用していきましょう。
国税庁のホームページ
相続税路線価を調べる方法として、最も確実性が高いのが国税庁のホームページです。
下記のURLから、国税庁の路線価図を確認することができます。
＞＞財産評価基準書 路線価図・評価倍率表｜国税庁
国税庁のホームページで路線価を調べるには、以下の5つの手順が最適です。
- 国税庁の路線価図・評価倍率表を開く
- 下にスクロールして都道府県を選択する
- 一番上の「路線価図」を開く
- 市町村などを選択し、土地のエリアを指定する
- 調べたい土地の道路を確認する
これらの手順で、調べたい土地の相続税路線価を調べることができます。
最も確実性が高い方法なので、調べ方に迷っている際は国税庁のホームページを利用しましょう。
全国地価マップ
一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している全国地価マップでも、相続税路線価は調べられます。
＞＞全国地価マップ
全国地価マップを利用するメリットとしては、調べたい土地の路線価を手数少なく調べられるということです。
具体的には、市町村や目標物、郵便番号などを入力するだけで簡単に検索することができます。
固定資産税路線価や地価公示などの指標も確認することができるので、様々な情報をまとめて調べたい時に向いています。
国税局・税務署
国税局や税務署などでも、相続税路線価を調べることは可能です。
足を運ぶ手間はかかりますが、インターネットを使っての作業が苦手な方におすすめの方法です。
どの方法にもそれぞれ異なるメリットがあるため、目的や用途に合わせて使い分けていきましょう。
路線価にあるアルファベットの意味とは
実際に国税庁の路線価図を見てみると、数字の横にアルファベットが書かれています。
このアルファベットは借地権割合を示しており、土地を貸している方に必要な数値です。
借地権割合とは、「土地の権利全体のうち、何割を借地が占めているのか」を示しています。
〈記号と借地権割合の一覧表〉
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% | E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
参照URL：路線価図の説明｜国税庁
この数値によって相続税の金額が異なるので、路線価図を見る際や相続税評価額を計算する際はぜひ参考にしてください。
路線価を使った相続税評価額の計算方法
路線価図で実際に土地を調べた後、次は相続税評価額を計算していきます。
まず始めに、調べたい土地に接している道路の数字・アルファベット（路線価）を見つけます。
道路に書かれている数字は1㎡あたりの価格、アルファベットは借地権割合を示しているので間違いのないよう確認しましょう。
もし「200F」と書かれていたのであれば、1㎡あたり20万円（200,000円）で、借地権割合は40％ということになります。
次に、1㎡あたりの価格をもとに、その土地の相続税評価額を求めます。
相続税評価額の計算方法は「1㎡あたりの価格×土地の面積（㎡）」です。
上記の例で土地の面積が100㎡だった場合は、20万円×100㎡となり、相続税評価額は2,000万円になります。
貸家建付地の評価額の計算方法
相続する土地が貸家建付地だった場合、借地権割合を使って正しい相続税評価額を計算する必要があります。
貸家建付地とは、「自分の土地に賃貸用の家を建て、第三者に貸している状態の土地」のことを指します。
貸家建付地の相続税評価額の計算方法は、以下の通りです。
「自用地の評価額−（自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」
次の事例をもとに、実際に貸家建付地の相続税評価額を計算していきます。
- 自用地の評価額：2000万円
- 借地権割合：40％
- 借家権割合：30％（全国一律）
- 賃貸割合：100％（満室の場合）
この場合、計算式は「2,000万円−（2,000万円×40％×30％×100％）」
となり、貸家建付地の相続税評価額は1,760万円となります。
参照URL：貸家建付地の評価：国税庁
路線価がない場合の評価額の計算方法
路線価は全ての地域に設定されているわけではなく、山奥の過疎地などには路線価がないこともあります。
このように路線価がない場合は、相続税評価額ではなく「固定資産税評価額」を使って計算します。
路線価が表示されていない場合の計算方法は、以下の通りです。
「固定資産税評価額×倍率」
倍率は国税庁の評価倍率表に掲載されており、その土地の用途によって倍率が異なります。
固定資産税評価額と評価倍率の両方を調べたうえで、適切な評価額を算出しましょう。
路線価の補正が必要となるケース
相続する土地の場所や形次第では、路線価を補正しなければならないケースもあります。
- 長さ・奥行がある土地
- 2つ以上の道路に接している土地
これらのような土地は補正が必要となり、評価額が増額、もしくは減額する可能性もあります。
実際にいくつかのケースを紹介していくので、相続する土地を思い浮かべながら比較してみてください。
長さ・奥行がある土地
長さ・奥行があるような土地の場合は、路線価の補正が必要になってきます。
具体的には、以下のような補正があります。
- 奥行価格補正（奥行が長い・短い土地）
- 不整形地補正（三角形や台形のような歪な形の土地）
- 間口狭小補正（道路に隣接している間口が小さい土地）
- 奥行長大補正（間口の幅が狭く奥行が長い土地）
- がけ地補正（がけ部分が多い土地）
補正の方法はシンプルで、「路線価×補正率」で求めることができます。
路線価は20万円で、補正率が0.90の場合の正しい路線価は18万円となります。
補正率を調べる際は、国税庁の補正率表を使いましょう。
＞＞奥行価格補正率表｜国税庁
2つ以上の道路に接している土地
2つ以上の道路に接している土地の場合も、路線価の補正が必要となります。
具体的には、以下のような補正があります。
- 側方路線影響加算（道路・交差点の角にある土地）
- 二方路線影響加算（2つの道路に挟まれている土地）
補正の方法は少し複雑で、最初に正面路線・裏面路線を決めます。
それぞれ「路線価×奥行価格補正率」という計算を行い、金額が高かったほうが正面路線です。
その次に、正面路線と裏面路線で異なる計算をします。
正面路線は先ほどと同様「路線価×奥行価格補正率」という計算を行い、金額を求めます。
一方で裏面路線の場合は、「路線価×奥行価格補正率×側方（二方）路線影響加算率」
という計算を行います。
それぞれの計算で出てきた金額を合計することで、1㎡あたりの価格を算出でき、面積に応じて評価額を計算することでようやく完了です。
こちらの場合も、補正率を調べる際は国税庁の補正率表を使いましょう。
＞＞奥行価格補正率表｜国税庁
相続税申告にはいつの路線価を利用すべきか
相続税申告を行う際、死亡した年に公表された路線価を使います。
路線価は毎年7月頃に公表されるため、場合によっては約半年間もの間待ち続けるということになります。
7～12月に相続が発生したのであればその年の路線価は公表されていますが、1～6月に知った場合ではまだ路線価は公表されていません。
よって、1～6ヶ月程度の間、路線価が公表されるのを待つことになります。
相続税申告の期限は、相続を知った日から10ヶ月なので、期限内に間に合うよう早めに準備をしておきましょう。
まとめ
この記事では、相続税路線価の調べ方や計算方法について解説しました。
- 相続税路線価は国税庁が定めた道路ごとの価格
- 路線価は国税庁のホームページや全国地価マップで調べられる
- 相続税評価額は「1㎡あたりの価格×土地の面積（㎡）」で計算する
これらの知識を活用することで、路線価を初めて知った方でも相続税評価額を計算することができます。
国税庁のような確実性の高いサイト・資料をもとに、ミスがないよう計算していくことが重要です。
この記事を参考に、土地の相続の手続きをスムーズに進めていきましょう。
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